Как продать квартиру, купленную по ипотеке. Как получить согласие банка-кредитора, какие нужны для этого документы и какие есть ограничения при военной ипотеке. Советы, возможные варианты и риски.

Несмотря на то, что, приобретая квартиру в ипотеку, люди обычно не планируют её продавать до полного погашения ипотеки, иногда возникают ситуации, когда такая продажа необходима. Такая ситуация может возникнуть, например, при необходимости расширения жилой площади при появлении новых членов семьи, при вынужденном переезде в другой город и т.п. Какая бы причина не возникла, главный вопрос – можно ли продать квартиру, приобретенную в ипотеку, а если можно, то как.

Что такое ипотека и можно ли продавать недвижимость

Для того чтобы ответить на вопрос, можно ли продать квартиру, приобретенную в ипотеку, следует разобраться, что такое ипотека.

Ипотека, согласно Википедии, – это вариант залога недвижимого имущества, при котором объект недвижимости находится во владении и пользовании должника, а кредитор получает право конфисковать залог и продать его в случае невозврата средств.

Таким образом, ключевое значение – это залог, а не кредит. Другое дело, что в обществе принято отождествлять ипотеку и ипотечное кредитование.

Ипотечное кредитование – это предоставление кредитором заёмных средств заёмщику для приобретения недвижимости, которая выступает залогом по кредиту, на принципах возвратности, срочности и платности.

Иными словами, это кредит под залог недвижимости.

Обычно ипотека оформляется на долгосрочный период – 25 – 30 лет. За это время у заёмщика может многое измениться в жизни (измениться семейное положение, родится ребёнок или несколько детей). Кроме того, может ухудшиться материальное положение. Именно поэтому возникает необходимость в продаже столь желаемого имущества.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Действующее российское законодательство разрешает продажу залогового имущества. Главное – грамотно подойти к вопросу и юридически грамотно провести процедуру купли-продажи недвижимости, находящуюся в залоге.

Планируя сделку купли-продажи залогового имущества, следует руководствоваться федеральным законом «Об ипотеке». В статье 37 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», говорится о том, что заёмщик имеет право реализовать недвижимость, находящуюся в залоге, но при условии, что кредитор не против такой сделки. Таким образом, чтобы реализовать недвижимость в ипотеке, нужно:

• Уведомить банк о своих намерениях, обосновав необходимость такой сделки.
• Получить официальное согласие банка на осуществление сделки.

У некоторых читателей может возникнуть вопрос, а что будет, если продать квартиру без согласия банка, и можно ли так сделать. Теоретически, можно. Но когда новый владелец пойдёт регистрировать право собственности на объект недвижимости, ему будет отказано, так как данный объект будет значиться в залоге.

Ещё один вопрос, который может возникнуть, через сколько можно продавать недвижимость, купленную в ипотеку. Теоретически, в любой момент, но если недвижимость будет продана раньше 3-х летнего либо 5-летнего срока с момента приобретения права собственности (необходимый срок владения зависит от условий, указанных в Налоговом кодексе, если это единственное жильё, то срок составляет 3 года), то такому собственнику придётся уплатить налога на доходы физических лиц, который составляет 13% от полученной прибыли (статья 217.1 Налогового кодекса РФ).

Обобщая, для продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, нужно:

1. Сообщить кредитору о необходимости продать недвижимость и получить официальное согласие на осуществление сделки.
2. Найти покупателя, желающего приобрести недвижимость, находящуюся в ипотеке.
3. Подписать договор купли-продажи.

Согласится ли банк с продажей недвижимости

При ответе на этот вопрос следует учесть:

1. Заёмщик может продавать недвижимость не потому, что ему так захотелось, а по причине того, что не может выполнять свои обязанности. В этом случае кредитор заинтересован в продаже недвижимости и не будет препятствовать тому, чтобы заёмщик любым способом погасил свой долг.
2. С другой стороны, при досрочном погашении ипотеки банк теряет свою прибыль, которую мог бы получить, если бы заёмщик пользовался ипотекой весь срок.

Как продать квартиру в ипотеке (залоге)

Существует несколько вариантов, подробно о которых поговорим ниже.

1. Досрочное погашение ипотеки.
2. Самостоятельная продажа недвижимости.
3. Реализация залогового имущества банком.
4. Продажа долговых обязательств.

Способ №1: досрочное погашение ипотеки

Этот способ наиболее выгоден для продавца недвижимости. Данный способ предполагает погашение ипотечного кредита наличными средствами. При этом досрочное погашение может осуществляться двумя способами:

1. За счёт средств покупателя, готового приобрести недвижимость, находящуюся в ипотеке.
2. Благодаря рефинансированию.

Рефинансирование – это получение нового займа для погашения старого. В последнее время данная процедура применяется очень часто, но не с целью реализации имущества, а с целью повышения выгодности условий кредита. И это правильно, ведь брать новый кредит для погашения старого и потом опять быть должным банку, но другому, - не вполне логично при продаже недвижимости.

Более правильным является вариант погашения ипотеки наличными деньгами.

Применить данный способ не так просто, так как мало покупателей, которые хотят связываться с обременённой квартирой. Такой вариант выгоден в новостройках или строящихся домах. Это связано с тем, что когда квартира находится на этапе строительства, то её стоимость на 30-40% ниже, чем после завершения строительства. Поэтому многие покупатели приобретают квартиры в процессе строительства. После завершения строительства, многие хотят приобрести квартиру и соглашаются даже на обременённую залогом недвижимость.

Сделка купли-продажи залоговой недвижимости проходит в несколько этапов.

Этап 1. Рассчитывается остаток по ипотечному кредиту. В этом размере покупатель вносит аванс за квартиру. Этот аванс засчитывается в счёт погашения ипотеки.

Этап 2. После погашения ипотеки, с квартиры снимаются обременения, и покупатель вносит оставшуюся часть долга по сделки. Обременение обычно снимается в течение 5 дней. Остаток долга вносится в соответствии с условиями подписанного между продавцом и покупателем договора или переоформленного договора долевого строительства (при строящемся жилье).

Способ №2. Самостоятельная продажа недвижимости

Данный способ заключается в том, что продавец недвижимости самостоятельно ищет покупателя и уведомляет его о том, что квартира находится в залоге. При этом способе покупатель обращается в банк самостоятельно и вносит полную сумму стоимости квартиры, но с распределением на две части:

• Часть 1 – равна остатку долга по ипотеке.
• Часть 2 – сумма, предназначенная заёмщику.

После того, как деньги будут внесены, с квартиры снимается обременение, после чего договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. После этого, вторая часть становится доступна для продавца недвижимости, а обязательства по договору купли-продажи считаются выполненными с обеих сторон.

Способ №3. Реализация залогового имущества банком

Этот вариант встречается довольно часто. Обычно тогда, когда сам заёмщик не хочет заниматься продажей, или сообщает кредитору о том, что не может больше выполнять свои обязанности и отказывается от залога. Вне зависимости от причин, по которым применяется данный способ, следует запомнить одно – он не выгоден самому продавцу квартиры. Банку всё равно по какой цене будет продана недвижимость, для банка главное погашение суммы.

Сама процедура аналогична самостоятельной продаже, отличие заключается только в том, что оформлением документов занимается сам банк. Продавец только подписывается все необходимые документы и получает остаток.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Суть данного способа заключается в том, что новый покупатель не погашает всю сумму сразу, а оплачивает квартиру поэтапно за счёт ипотечного кредита, то есть недвижимость переходит из обременения одного в обременение другого. Для банка меняется только заёмщик.

Для покупателя такой залоговой недвижимости процедура похожа на оформление ипотеки. По своей сути, это и есть ипотечное кредитование. Пакет документов аналогичен тому, который требуется для оформления ипотеки.

Продавец квартиры никак не участвует в сделке. Обычно к этому моменту у него уже конфисковали имущество. Переоформлением занимается банк.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Военная ипотека – это программа в рамках накопительно-ипотечной системы, действующий исключительно для военных. Первоначальный взнос по военной ипотеке финансируется государством, все последующие взносы оплачиваются Росвоенипотекой. Поэтому при реализации таких квартир возникает много проблем.

Проблемы связаны с тем, что данная недвижимость остаётся в залоге не только у банка, но и у ведомства, выдавшего кредит. В залоге недвижимость остаётся до того момента, пока не будет полностью погашена сумма ипотечного кредита или человек не отслужит в Министерстве обороны более 20 лет.

Самый оптимальный вариант – это погашение остатка с дальнейшей продажей. В этом случае человек предупреждает банк и Росвоенипотеку, гасит долг, после этого обременения снимаются. После этого проблем с продажей не будет.

Документы, необходимые для продажи квартиры в ипотеке

Перечень документов для всех способов продажи идентичен.

• Паспорта собственников квартиры (оригиналы). Если среди собственников есть несовершеннолетний, то понадобятся свидетельство о рождении.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В основном – это выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
• Справка из управляющей компании о том, что отсутствуют долги за коммунальные услуги.
• Справка о составе семьи и лицах, прописанных в квартире (по форме 9).
• Технический паспорт, выданный БТИ.
• Справка об оценочной стоимости квартиры. Для получения подобной справки необходимо обратиться в оценочную компанию.
• Если в квартире прописаны несовершеннолетние лица, то необходимо получить разрешение от органа опеки. Для получения такого разрешения, нужно будет доказать, что после сделки условия проживания у ребёнка будут не хуже, чем до сделки. Обычно на получение этой справки уходит не менее 14 дней.
• Разрешение второго супруга. Если он не является собственником жилья, но имущество приобретено в браке. Данное разрешение оформляется у нотариуса. Стоимость оформления составляет примерно 1,5 тыс. руб.

Этапы продажи квартиры в ипотеке

Алгоритм действий при продаже ипотечной квартиры следующий:

1. Уведомить банк о намерении продать квартиру, получить его согласие.
2. Найти способ погасить задолженность по ипотеке (за счёт собственных средств или средств покупателя).
3. Заключить соглашение между продавцом и покупателем о том, что покупатель вносит аванс по сделке. Заверить соглашение нотариально. Внести аванс, закрыть кредит.
4. Подождать пока банк снимет обременение.
5. Подписать основной договор купли-продажи.
6. Получить остаточную сумму по сделке и завершить продажу имущества.

Возможные риски

Что касается продавца, то фактически его никто не может обмануть, так как его права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре. Пока банк не снимет обременение, никто не сможет продать данную недвижимость, а, следовательно, фактически никто не может обмануть продавца.

Совсем другое дело – покупатель. Для него данная операция достаточно рискованная.

Покупатель должен внести предоплату, которую продавец вносит в банк, банк снимает ограничения. И после этого продавец может отказаться от сделки (передумать), могут возникнуть проблемы с органами опеки и т.д. Деньги, которые уже заплатил покупатель, порой очень сложно вернуть назад.

Советы по продаже ипотечной квартиры

Во-первых, прежде чем осуществлять какие-либо действия с ипотечной недвижимостью, необходимо уведомить банк и получить официальное разрешение на сделку.

Во-вторых, искать покупателя лучше самостоятельно, так как никто кроме вас не заинтересован в том, чтобы продать недвижимость максимально дорого.

В-третьих, между продавцом и покупателем изначально заключается соглашение, которое обязательно заверяется у нотариуса.

В-четвёртых, обязательно самостоятельно проверять снятие обременения с недвижимости в Росреестре.

Если вы не уверены, что сможете самостоятельно провести данную процедуру юридически правильно, то лучше обратиться к профессиональному юристу.

Послесловие

Если жизненная ситуация вынуждает продать ипотечную недвижимость, не стоит думать, что это невозможно и очень сложно. Фактически, собственнику необходимо найти покупателя, который не побоится приобрести такую квартиру и внесёт аванс для погашения ипотеки. После этого сделка купли-продажи стандартна и не отличается от обычной купли-продажи.

Остались вопросы? Пишите их в комментариях, наши специалисты ответят вам в ближайшее время.

Если статья была полезна, пожалуйста, поделитесь ею в социальных сетях.

#жилье #ипотека #недвижимость

Загрузка...