10 июня. Внимание всем тем, кто планирует продать квартиру! Осторожно! Вы можете лишиться части полученных денег! С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения доходов физических лиц. Корреспонденты «Политического класса» расскажут, как можно минимизировать потери, и кому новый налог не страшен.
Итак, теперь каждый, кто продает квартиру, будет обязан заплатить налог на доходы физических лиц (в народе – подоходный налог), в случае, если данная квартира находилась у него в собственности менее 5 лет. Сбор взимался и раньше, но только с тех, кто хотел продать недвижимость, купленную менее 3 лет назад.
Не всё сразу
Важно! Нововведение коснется только тех, кто приобрел недвижимость после 1 января 2016 года. Для остальных сохранится прежний порядок.
3 года по-прежнему придется ждать тем, кто приватизировал квартиру, получил по договору ренты, по наследству, а также по договору дарения. Однако в последнем случае имеется оговорка – только от ближайших родственников (согласно Семейному кодексу, ближайшими родственниками признаются члены одной семьи, относящиеся к прямой восходящей либо нисходящей линии, а также сестры и братья, включая сводных).
Для остальных имеется еще одно новшество – введение минимальной стоимости жилья. Данная величина равняется сумме, зафиксированной в кадастре, умноженной на региональный коэффициент. Например, в Москве он равняется 0,7. То есть если вы продаете квартиру дешевле данной величины, то при расчете налога используется официальная минимальная цена, а не указанная в договоре.
Чем чреваты нововведения
Итак, давайте разберемся, чем чреваты нововведения всем, кто желает продать квартиру. Разберем изменения на примере.
Пример: вы приобрели однокомнатную квартиру за 4 млн рублей после 1 января 2016 года. Но вам вдруг понадобились срочно деньги, ждать вы не можете, единственный актив – недавно приобретенная недвижимость. Вы продаете ее за те же 4 млн рублей. Сколько вам придется заплатить? По идеи, платить ничего не нужно, ведь доход вы не получали. Но это только в теории. Чтобы быть уверенным, что вы ничего не должны заплатить государству, придется заглянуть в кадастр. А там ваша проданная квартира оценивается в 6 млн рублей. Что это означает для вас? Что в глазах государства вы продали недвижимость за 6 млн * 0,7, то есть за 4,2 млн рублей. Соответственно, вам нужно заплатить налог с 200 тыс. рублей, то есть 26 тыс. рублей. Вот такая занимательная математика.
Для тех, кто получил квартиру бесплатно, ситуация иная – им нужно будет заплатить налог с полной стоимости квартиры, указанной в договоре, но опять же с оговоркой - не ниже официального минимума.
Например, вы продали полученную бесплатно недвижимость за 4 млн рублей, по кадастру ее стоимость – 7 млн рублей. 7 млн рублей умножаем на 0,7 получается 4,9 млн рублей, то есть больше того, что вы получили по сделке. Это значит, что налог вам придется платить не с 4, а с 4,9 млн рублей. То есть 4,9 * 13% = 637 тыс. рублей.
Если кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент, окажется меньше суммы, указанной в договоре, то тут все будет честно: вам нужно будет уплатить налог только с реальной суммы дохода.
Теоретически схема верная, она призвана уменьшить так называемые «серые» сделки, когда в договоре купли-продажи указывается заниженная сумма, а платится реальная. Однако на практике получается иначе – суды завалены исками о неправомерной кадастровой оценке. Очень часто она в разы превышает рыночную. Поэтому вполне реальная ситуация, когда вы продаете недвижимость себе в убыток, но при этом еще и обязаны уплатить государству налог.
Как сэкономить
Впрочем, не все так плохо. Есть способы уменьшить налог на доходы. Во-первых, раз в год каждый гражданин России может воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей (исключение – квартиры, стоимостью менее 1 млн рублей). Эта цифра будет вычитаться из налоговой базы.
Давайте рассмотрим примеры.
Вы приобрели квартиру за 10 млн рублей, продали за 12 млн рублей.
Предположим, что это больше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Вы можете воспользоваться налоговым вычетом. 12 млн рублей – 1 млн рублей – 10 млн рублей = 1 млн рублей. Именно с этой суммы вам нужно будет заплатить налог. Он равен 1 млн рублей * 0,13, то есть 130 тыс. рублей.
Если кадастровая стоимость, к примеру, 20 млн рублей, а вы продали за 12 млн, то налоговой базой будет 14 млн рублей (20 млн рублей * 0,7). В этом случае налог рассчитывается следующим образом: (14 млн рублей – 1 млн рублей – 10 млн рублей) * 0,13 = 390 тыс. рублей.
Второй пример: вы продали квартиру, полученную безвозмездно, за 4 млн рублей.
Предположим, что 4 млн рублей больше кадастровой стоимости, умноженной на региональный коэффициент, воспользуемся налоговым вычетом. Тогда получается, что налог будет рассчитываться следующим образом: (4 млн рублей – 1 млн рублей) * 0,13 = 390 тыс. рублей.
Если же кадастровая стоимость данной квартиры будет, к примеру, 7 млн рублей, то налог будет вычисляться по следующей формуле: ((7 млн рублей * 0,7) – 1 млн рублей) * 0,13 = 507 тыс. рублей.
Другой вариант сэкономить – учесть расходы на улучшение состояния жилья. В этом случае нужно будет документальное подтверждение понесенных расходов.
К расходам в данных целях могут быть отнесены:
- разработка проектно-сметной документации;
- расходы на строительные материалы и стройку, ремонтные работы;
- отделка и другие ремонтные работы;
- подключение к сетям электро- и газоснабжения, водоснабжения и другим инженерным сетям.
Сумма расходов также вычитается из налогооблагаемой базы.
Есть еще один способ не платить налог – переуступить права. Однако данный способ работает только в том случае, если на квартиру еще не оформлены документы о регистрации права собственности. Например, в случае, если вы приобрели строящееся жилье, либо если речь идёт о не приватизированной квартире.
Если документы уже оформлены, то, если имеется возможность, лучше подождать и не продавать недвижимость раньше обозначенных сроков. В этом случае вам не придется платить никаких налогов. Тем же, кто желает продать недвижимость, чтобы приобрести новую, не стоит забывать, что вы можете вернуть часть денег, воспользовавшись другим налоговым вычетом – для покупателей недвижимости. Он составляет 2 млн рублей. Однако предоставляется лишь 1 раз в жизни.
