22 января. Рефинансирование ипотечных кредитов выгодно и банкам, и самим заёмщикам. Как работает перекредитование в данной сфере и как это сделать так, чтобы получить наиболее привлекательные условия – в этих и других вопросах решили разобраться корреспонденты «Политического класса».
Снижение ставок по ипотечным кредитам, которое предполагается в 2018 году, может привести к значительному росту доли рефинансируемых кредитов в общем объёме ипотечных кредитов. В настоящее время за рефинансированием ипотечного кредита обращается каждый 5-ый заёмщик.
Снижению ставок будет способствовать ряд факторов:
- снижение ключевой ставки;
- высокий уровень конкуренции среди основных игроков рынка ипотечного кредитования;
- введение электронного документооборота при регистрации ипотечных сделок.
Также на величину процентной ставки влияют проводимые банками акции. В этом случае усиливается миграция ипотечных заёмщиков из одних банков в другие. В 2017 году эта тенденция стала настолько заметной, что банкам пришлось принимать меры по сохранению качественных заёмщиков по собственным ипотечным кредитам.
Выгода для банков
Рефинансирование заёмщиков сторонних банков – всегда обоюдно выгодная сделка. Банки заинтересованы в том, чтобы получить качественных заёмщиков, которые доказали свою платёжеспособность в процессе выплаты действующего кредита. Большинство программ по рефинансированию предусматривает жёсткие требования к истории платежей (отсутствие просрочек платежей в течение определённого времени). Таким образом, при рефинансировании действующего кредита, банки получают платёжеспособного клиента, что благоприятно сказывается на качестве их портфелей.
С учётом снижения ставки по кредиту в результате рефинансирования снижается нагрузка на заёмщиков, что дополнительно сокращает риски невыплаты данного кредита. Кроме того, дополнительной гарантией служит то, что предмет залога был ранее проверен (аккредитован) другим банком. Сам процесс оформления ипотечного кредита на рефинансирование для банка более быстрый и простой, чем оформление сделки купли-продажи с использованием ипотечного кредита, ведь при рефинансировании единственным участником сделки является заёмщик, что сокращает время на проведение операции.
Что же касается рефинансирования валютной ипотеки, при данной процедуре остаток основного долга пересчитывается в рубли, исходя из этого банк определяет достаточность дохода заёмщика для погашения займа.
При этом процентная ставка по рублёвому кредиту при рефинансировании кредитов, выданных другим банком иногда даже выше ставки по действующему валютному кредиту. Это влечёт за собой увеличение нагрузки на заёмщика при обслуживании нового кредита. Тем не менее, рефинансирование валютной ипотеки в рубли имеет и неоспоримые преимущества. В частности, исчезают возможные риски валютного характера: при повышении курса валюты сумма ежемесячного платежа по рублёвому займу не изменится, в то время как по валютному займу, сумма платежа в рублёвом эквиваленте вырастет.
Что касается рефинансирования валютных кредитов, выданных самим банком, то, как правило, этот процесс определяется банками в индивидуальном порядке. Заёмщику могут предложить различные варианты, например, конвертация в рубли по определённому курсу с изменением остальных параметров кредитования либо получение нового кредита в рублях, который будет направлен на погашение действующего валютного кредита.
Однозначно можно сказать одно, что при принятии решения о рефинансировании кредита, особенно валютного, заёмщику следует со всей серьёзностью оценить все условия данной процедуры и оценить возможную выгоду от перекредитования с учётом всех возникающих при этом издержек – процентной разницы, расходов при оформлении кредита и так далее.
Как рефинансировать кредит
Максимальную выгоду от рефинансирования кредита можно получить в том случае, если заёмщик обращается за рефинансированием в первой половине срока кредитования. Чем дальше срок, тем меньше экономия. Для иллюстрации рассмотрим простой пример.
Исходные данные:
- сумма кредита – 2 млн;
- срок – 10 лет;
- ставка – 12%.
Расчет:
Ежемесячные платежи по кредиту (аннуитет) составят 28 694,19 руб. Расчётная переплата за весь срок кредита составит примерно 1,44 млн руб. Учтём, что досрочных погашений не было, и срок нового кредита будет равен оставшемуся сроку погашения действующего кредита. Ставка по кредиту под рефинансирование 9,5% годовых.
Вариант 1: кредит рефинансируется через 1 год после выдачи
Срок рефинансированного кредита 9 лет. Сумма нового кредита равна остатку основного долга по действующему кредиту: около 1,89 млн руб. Сумма платежа по новому кредиту составит около 26 099,69 руб. В результате чего экономия составит примерно 311 тыс. руб.
Вариант 2: кредит рефинансируется через 8 лет после выдачи
Срок нового кредита – 2 года. Сумма нового кредита равна остатку основного долга по действующему кредиту – примерно 631 тыс. руб. Сумма платежа по новому кредиту составит около 31 502,11 руб., в результате чего экономия на процентах составит около 67 тыс. руб. Но эта выгода практически полностью нивелируется за счёт необходимости оформления новой страховки, проведения оценки недвижимости и ипотечной сделки.
