Начиная с квитанций за сентябрь 2014 года, жителям Хабаровского края и других регионов России начали приходить новые квитанции за капитальный ремонт от краевых фондов капитального ремонта.
Редакция «Политический класс» решила разобраться в ситуации и остановить поток писем от негодующих и непонимающих, что происходит граждан.
Итак, в декабре 2012 года был принят Закон №271-ФЗ, который отменил ряд положений нормативных актов РФ. До принятия данного закона капитальный ремонт в жилых помещениях помогал проводить фонд реформирования ЖКХ. Однако после вступления в силу данного закона в обязанности данного фонда стало входить только переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. Обязанность платить за капитальный ремонт стала возлагаться на собственников жилья в многоквартирных домах.
К 2014 году органы местного самоуправления были обязаны создать фонд капитального ремонта, а также назначить регионального оператора, который и будет заниматься ремонтом жилого фонда.
На первый взгляд все ясно, тем более что в некоторых регионах оплата за капитальный ремонт и так лежала на плечах собственников жилья. Однако с принятием данного Закона сразу возникла масса вопросов: как будут собираться деньги, где аккумулироваться, как расходоваться.
Памятуя о непростых временах, граждане нашей страны беспокоятся о сохранности своих средств, уплаченных за капитальный ремонт. Данную проблему Федеральный закон решает следующим образом: регионы были обязаны создать регионального оператора, который будет проводить капитальные ремонты на средства, поступающие в фонд по плану. В этот план должен был быть включён каждый многоквартирный дом субъекта РФ. Подобные списки должны составлять органы местного самоуправления и размещать в доступном для любого гражданина месте (для того чтобы горожане могли следить за продвижением своего дома в списке на ремонт). Размер платы в каждом регионе устанавливается свой.
Однако пункты, изложенные в законе, противоречат Гражданскому кодексу, согласно которого собственник несёт бремя ответственности за своё имущество, но не за чужое. Общее правило гласит, что средства одного дома можно будет использовать для капитального ремонта другого. Однако встаёт вопрос: кто и, главное, как будет формировать список домов, подлежащих ремонту. Кому деньги выделят в первую очередь, а чей дом отремонтируют через 10, а то и 20 лет?
Предусматривается, что ТСЖ на общем собрании акционеров могут принять решение аккумулировать свои средства на своём собственном специальном счету. Средства такого счета могут быть использованы исключительно для капитального ремонта. Ни на что другое использовать средства нельзя. Размер тарифа на капитальный ремонт утверждается протоколом общего собрания жильцов. Если ТСЖ своевольно поднимает оплату за капитальный ремонт, то такое решение может быть обжаловано в суде.
Соответственно второй вариант является предпочтительным. Во-первых, капитальный ремонт дома не зависит ни от каких списков, которые утверждают чиновники, следовательно, есть возможность сделать ремонт раньше, чем в порядке очереди. Во-вторых, размер ежемесячных взносов устанавливается самими собственниками жилья, но не меньше минимального размера взносов на капитальный ремонт, установленного нормативно-правовым актом субъекта РФ. Ремонтные работы осуществляет управляющая компания или другая организация. Банк перечислит средства подрядчику только после представления акта приёмки работ, подписанный представителями собственников, местного самоуправления.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Согласно статье 175 Жилищного кодекса РФ, владельцем специального счёта может быть:
- ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
- осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
Если полномочия ТСЖ выходят за рамки данной статьи, то оно обязано открывать счёт у регионального оператора, либо дробиться на разные ТСЖ.
Если собственники многоквартирного дома до 2014 года не определились, каким образом будут собираться средства на капитальный ремонт общего имущества, «по умолчанию» им присваивается обязанность переводить средства в региональный фонд.
Согласно статье 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капремонт общего имущества. За неуплату положено начислять пеню в размере 1/300 ставки ЦБ на дату просрочки. Как сообщили в Правительстве, неуплаченные взносы на капитальный ремонт будут взыскиваться в судебном порядке.
ТСЖ, которое перечисляет средства в региональный фонд, может выйти из него и открыть собственный специальный счёт. И если плановый ремонт не был осуществлён, то средства будут перечислены региональным фондом на специальный счёт. Если ремонт был уже произведён, но средств не хватило и доплачивал региональный фонд вначале ТСЖ должно погасить долг, только потом открывать специальный счёт.
Муниципальные квартиры
А что делать нанимателям муниципальных квартир? В данном случае собственником является муниципалитет, именно поэтому наниматели муниципального жилья освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт. Этой же позиции придерживается и суд.
Нежилые помещения
Аналогичная позиция законодателя прослеживается и в отношении нежилых помещений в многоквартирных домах, используемых в коммерческих целях. Для примера можно взять письмо Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме». В письме сказано, что собственники нежилых помещений обязаны нести расходы на ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома наравне с собственниками жилых помещений.
Квартиры в ипотеку
Не все могут купить квартиру за собственные средства, поэтому приходится брать ипотеку. На квартиру, купленную в ипотеку, невозможно получить свидетельство о праве собственности до полной уплаты сумм ипотеки. Соответственно возникает вопрос: «Кто в этом случае уплачивает взносы на капремонт?». Однозначного ответа нет, судебная практика насчитывает два пути решения. Во-первых, что взимание платы за капитальный ремонт незаконно. Во-вторых, что за капитальный ремонт должны платить обладатели квартиры по ипотечному кредитованию.
Следуя логике, второй вариант более правильный, так как квартира де-юре принадлежит банку, но пользуется ей фактически покупатель, просто квартира находится в залоге у банка. Соответственно бремя по содержанию имущества должно лежать на покупателе. Однако данная норма прямо нигде не закреплена.
Что касается приватизированного имущества, то в Федеральном законе №4-ФЗ от 01.02.2010 «О внесении изменений в ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действие статьи 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», предусматривающей, что при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, продлено до 01.03.2015 года.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Согласно статье 169 ЖК РФ «взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка».
Если многоквартирный дом признан аварийным или подлежащим сносу, региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений этого многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта пропорционально размерам уплаченных ими взносов на капремонт и размерам указанных взносов, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений в этом многоквартирном доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют право на получение выкупной цены за изымаемое жилое помещение.
Новые дома
Собственники новых домов также обязаны платить за капитальный ремонт, это связано с тем, что в любом здании со временем несущие конструкции, а также инженерное оборудование частично или полностью разрушаются. Собственником квартир в новых домах, конечно же, выгоднее создать специальный счёт и накапливать деньги на нём, ведь на накопленные деньги будут начисляться проценты по счёту.
