20 декабря. Юридическую чистоту квартиры можно проверить несколькими способами: обратиться к профессиональным юристам или изучить всё самостоятельно. В случае обращения к юристу, необходимо будет оплатить его услуги. Кроме того, есть вероятность довериться непрофессионалам, которые упустят что-то важное.
Этапы проверки
- Проверяем продавца. Прежде всего, до оформления сделки купли-продажи, следует проверить продавца. Для этого следует внимательно изучить его паспорт, убедиться в подлинности документа. В случае возникновения сомнений, лучше зайти на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России и найти список недействительных паспортов. Для проверки имеется ли предъявленный вам документ в базе, достаточно ввести серию и номер.
Ситуация осложняется в случае, если от лица владельца недвижимости действует доверенное лицо. Любые сделки с доверенным лицом сопряжены с дополнительными рисками, поэтому крайне важно внимательно изучить доверенность. В доверенности должно быть указано, какие права имеются у доверенного лица: имеет ли он право подписывать договор купли – продажи и брать деньги или он имеет право только договариваться с покупателем, а подписывать договор будет владелец недвижимости.
Затем следует проверить, не состоит ли продавец на учёте в наркологическом или неврологическом диспансере. Для этого можно попросить у продавца соответствующие документы. Ещё одним доказательством отсутствия наркотической зависимости и психических заболеваний будет наличие водительских прав.
- Проверка документов на недвижимость. После проверки личности продавца, можно приступать к проверке правоустанавливающих документов на недвижимость, то есть документов, подтверждающих, что продавец действительно имеет право на продажу данной недвижимости. Первый документ, который следует проверить – свидетельство о государственной регистрации. Однако с 15 июля 2016 года данный документ не выдаётся, поэтому если собственник вступил в право владения после указанной даты, то данный документ он вам представить не сможет. На сегодняшний день право собственности на недвижимость подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В ЕГРП отражается вся информация об объекте недвижимости, начиная с 1991 года. Из данной выписки можно узнать, к кому за это время переходило право собственности на недвижимость, накладывались ли аресты на имущество. Если в ЕГРП отсутствует информация о данном объекте недвижимости, то это говорит о юридической чистоте недвижимости. То есть с момента приватизации данной недвижимости никаких сделок с ней не проводилось.
Затем следует проверить документы, на основании которых данный владелец получил недвижимость в собственность:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор мены;
- свидетельство о наследстве;
- акт приватизации.
Помните, что, согласно действующему законодательству, максимальный срок, в течение которого сделки с недвижимостью могут быть оспорены, составляет 3 года. Если в течение этого срока были какие-то споры о праве собственности в прошлом, что будет отражено в выписке из ЕГРП, то у владельца следует попросить представить решение суда по данному вопросу.
Важно проверять все бумаги очень тщательно, ведь мошенники в наше время могут подделать практически любой документ. Текст должен быть чётким, не должно быть следов каких-либо исправлений или корректировок. Исправления возможны, но они должны быть заверены нотариально. Важно сверить даты, имена и подписи участников сделок.
- Проверка жильцов, зарегистрированных в квартире. Для того чтобы понять, есть ли зарегистрированные в квартире жильцы, следует проанализировать выписку из домовой книги, которая обязательно должна быть у владельца недвижимости. Правда, есть одна деталь – владелец, оформляющий данную выписку, может получить её за тот период, когда он был зарегистрирован в квартире.
В выписке будет указано также, кто был зарегистрирован в квартире, а потом выписался. В случае если зарегистрированный в квартире жилец умер, то должен быть указан номер свидетельства о смерти и его дата выдачи. Если жилец попал в места лишения свободы, выехал в длительную командировку или был призван на военную службу, то это также будет отражено в выписке.
Особое внимание следует обратить на то, прописаны ли в данной квартире дети, не достигшие возраста 18 лет, так как именно с ними возникает больше всего проблем при снятии с регистрационного учёта. По закону, чтобы снять ребёнка с регистрационного учёта, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.
Проверка выписки из домовой книги необходима, в первую очередь, для того, чтобы определить могут ли появиться претенденты на квартиру после завершения сделки купли-продажи.
- Проверка состояния квартиры. Прежде всего, следует убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок – для этого следует у владельца попросить документы из Бюро технической инвентаризации. В соответствии с действующим законодательством, любые изменения должны согласовываться с БТИ.
Когда сделка купли-продажи может быть признана незаконной
Нет никакой гарантии, что даже при самой тщательной проверке чистоты квартиры, не возникнет в будущем проблем, и придётся решать споры в судебном порядке. Суд может признать состоявшуюся сделку купли-продажи недвижимости незаконной в следующих случаях:
- сделка совершена несовершеннолетним лицом без согласия родителей, опекунов, попечителей или органов опеки;
- продавец признан ограниченно дееспособным или недееспособным,
- доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи превысило свои полномочия,
- сделка купли-продажи совершена с грубым нарушением действующего законодательства;
- доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи действовало по доверенности, оформленной с ошибками,
- сделка ущемила права нуждающихся в опеке граждан;
- сделка совершена под давлением и угрозами со стороны продавца или третьих лиц.